Общее имущество многоквартирного дома

Высказывания в юридической литературе по вопросу пользования общим имуществом многоквартирного дома могут представлять большой интерес в свете предстоящих в ближайшее время изменений жилищного законодательства.
Так, П. Седугин отмечал: «В жилищных правоотношениях наниматель выступает в качестве активного субъекта права, тогда как члены семьи проявляют себя в качестве субъектов права обычно путем дачи устного или письменного согласия на совершение нанимателем от имени семьи (либо от своего имени) тех или иных действий, участия в несении расходов по обязательствам, вытекающим из договора найма и т. д.».
Хотелось бы также отметить, что отстранение от процесса согласования временно отсутствующих членов семьи нанимателя не согласуется с положением ст. 71 Жилищного кодекса РФ (сохранение прав и обязанностей по договору социального найма в случае временного отсутствия). Так, представляется необходимым на расторжение договора социального найма жилого помещения (ст. 83 Жилищного кодекса РФ) получить согласие не только членов семьи, проживающих с нанимателем, как это обозначено в ч. 2 ст. 83 Жилищного кодекса РФ, но и временно отсутствующих членов семьи. Было бы неправильным решать столь серьезный вопрос без согласия всех лиц, имеющих право пользования жилым помещением (см. также ст. 76, 80, 88 Жилищного кодекса РФ).
В этой связи следует обратить внимание на статьи Кодекса, регламентирующие вопросы переустройства и перепланировки жилого помещения, вселения других граждан в качестве членов семьи в жилое помещение, обмен жилья, получения жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого (ст. 26, 70, 72, 81 Жилищного кодекса РФ), в которых содержится прямое указание на необходимость согласия на это временно отсутствующих членов семьи нанимателя. Статья 71 Жилищного кодекса РФ – сохранение прав и обязанностей по договору социального найма в случае временного отсутствия нанимателя или членов его семьи – не несет должной правовой нагрузки, не имеет логического завершения. Так, в частности, не определены последствия неисполнения обязанностей по договору в случае временного отсутствия.
Безусловно, правомерна постановка вопроса о расторжении в установленном порядке договора социального найма, допустим, в случаях использования жилого помещения не по назначению, невнесения платы за жилое помещение (ст. 83 Жилищного кодекса РФ). Вопрос, характерный для ЖКХ и касающийся обмена жилого помещения следует решать с учетом ст. 53 и 57 ч. 8 Жилищного кодекса РФ, имея в виду невозможность обмена, если в результате такового участник обмена может быть признан нуждающимся в жилом помещении (п. 2 ч. 1 ст. 51 Жилищного кодекса РФ). Статья 72 Жилищного кодекса РФ предусматривает при обмене соблюдение требований ч. 1 ст. 70 Кодекса, согласно которой вселение в жилое помещение может быть запрещено наймодателем (следовательно, может и не последовать запрещения), если в результате вселения на каждого члена семьи приходится менее учетной нормы.
Вместе с тем ст. 73 Жилищного кодекса РФ, которой определены случаи, когда обмен не допускается, не содержит подобного положения. Более того, согласно ч. 4 ст. 74 Жилищного кодекса РФ отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями допускается только в случаях, предусмотренных ст. 73 Кодекса. В сложившейся неблагоприятной ситуации, следует признать предпочтительной (целесообразной) позицию ч. 1 ст. 70 Жилищного кодекса РФ. При обмене жилыми помещениями следует также учитывать правило ст. 58 Жилищного кодекса РФ, согласно ч. 1 которой заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия (это существенно в случае принудительного обмена). Статья 81 Жилищного кодекса РФ не предусматривает, как и в случае обмена, требования об определенном размере жилого помещения, предоставляемого взамен занимаемого. Вместе с тем одной из существенных позиций в предоставлении жилого помещения меньшего размера должно быть ограничение этого размера необходимым пределом, имея в виду учетную норму (ст. 50 Жилищного кодекса РФ), т. е. «уменьшение» не должно являться основанием признания лиц, занявших предоставленное помещение, нуждающимися в жилом помещении (ст. 51 Жилищного кодекса РФ).
Жилищный кодекс Российской Федерации отказался от такого случая изменения договора социального найма, как заключение отдельного договора с членом семьи нанимателя. Видимо, целью такой позиции является желание ограничить «появление» коммунальных квартир. Однако следовало бы учитывать и интересы граждан, в ряде случаев желающих устранить, по возможности, конфликтные ситуации в семье. Примечательно, что ст. 127 Жилищного кодекса РФ предусматривает возможность раздела жилого помещения в доме жилищного кооператива. Статья 83 Жилищного кодекса РФ устанавливает случаи расторжения договора социального найма по требованию наймодателя, в качестве ответственности за неисполнение обязанностей, возложенных законодательством. К числу случаев принудительного расторжения договора в качестве такой ответственности следует отнести положение ст. 29 Жилищного кодекса РФ: самовольное переустройство или перепланировка жилого помещения и отказ привести помещение в прежнее состояние (п. 2 ч. 5). Следует отметить, что последствия расторжения договора в данном случае не установлены.
Видимо, это можно классифицировать, как существенное нарушение состояния жилого помещения (т. е. в определенной степени его повреждение) и, таким образом, возможно применение правил ст. 83 и 91 Жилищного кодекса РФ. Статьей 88 (ч. 3) Жилищного кодекса РФ предусматривается предоставление другого жилого помещения до начала капитального ремонта семьям, занимающим жилые помещения в таком доме, если в результате этих работ общая площадь жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления (ст. 50 Жилищного кодекса РФ). Такая позиция требует пояснения: что считать существенным увеличением. Согласно Жилищному кодексу РСФСР увеличением размера жилья, которое могло повлечь определенные последствия, считалось наличие сверх половины нормы жилой площади, полагающейся на одного человека, на всю семью (ст. 55 и 38)17.
Krai.info - бюллетень строительства и ЖКХ