Системный девелопмент земли

Девелопмент, или девелоперская деятельность, заключается в целенаправленном освоении территории. Сам термин происходит от английского слова development (переводится как «развитие», в широком смысле слова) и применительно к территории, означает оформление предложения участков на рынке земли под комплексное развитие определенной функции, для последующей продажи (сдачу в долгосрочную аренду) застройщику.
В Европе, где рынок земли существует давно, в роли девелопера обычно выступает коммерческая структура. В России функцию первичного девелопера должно выполнять государство, особенно если речь идет о крупных стратегически важных проектах.
В рамках стратеги развития Иркутской области первоочередными территориями для системного девелопмента земли должны стать земли в районе озера Байкал. Активная деятельность государства на этапе подготовки территории позволит значительно увеличить ее капитализацию и рыночную стоимость, увеличив, тем самым, доход государства от ее продажи и освоения коммерческими структурами. государство обладает значительно более эффективными механизмами в этой сфере (административный ресурс, прокладка коммуникаций, изменение статуса территории). Использование государственных ресурсов и инструментов позволит значительно быстрее выводить на рынок территории под девелопмент.
Девелопмент включает в себя следующие этапы:
• Юридическую подготовку территории (разукрупнение участков, урегулирование правовой ситуации)
• Инженерную подготовку территории (прокладку коммуникаций)
• Застройку территории жилой или коммерческой недвижимостью (самостоятельно или с привлечением подрядчиков)
• Реализацию готового объекта недвижимости (продажу, сдачу в аренду или эксплуатацию).

Приоритетный круг вопросов: предварительные условия коммерческого использования земли – кадастровое описание и межевание земли; оценка земли и определение ее рыночной стоимости; оформление права собственности и регистрация земельных участков. Актуально развертывание соответствующей институциональной инфраструктуры.
Основные факторы, влияющие на эффективность рынка земли:
• Адекватное налогообложение рынка недвижимости, которое не экспроприирует прибыль и не ставит в более благоприятное состояние какого-либо из участников рынка.
• Эффективная защита института частной собственности и приведение нормативно-правовой системы регистрации сделок в соответствие с требованиями социально-экономической системы;
• Реально претворенная в жизнь система свободного рынка и торговли недвижимостью
• Равный доступ всех категорий инвесторов к рынку недвижимости
• Оптимизация работы государственных органов, снижение бюрократизации, четкое разграничение полномочий и функций отдельных государственных структур

Дополнение. Развитие рынка недвижимости на о. Самуи (Таиланд)

Компания ТайПроперти провела исследование, как изменилась стоимость земли на острове Самуи (третий по величине остров Таиланда) за период с мая 2004 года по май 2006 года. Все данные были взяты из фактически заключенных договоров и предложений на продажу, выставленных в базу. Земля была разбита на 3 основных типа: flat land (плоская земля без вида), hillside land (земля на холме с видом на море) и beachfront land (земля непосредственно на пляже).
Чавенг – это самый популярный и наиболее развитый в плане инфраструктуры район Самуи. Здесь располагается основная масса отелей, магазинов (супермаркет Tesco Lotus , универмаг HomePro ), баров, ресторанов и дискотек, начато строительство еще двух новых супермаркетов Makros и Big C .
Цены Чавенга значительно превышают цены других районов острова, и это касается не только товаров и услуг, но и, в первую очередь, стоимости объектов недвижимости.
На Чавенге уже практически не осталось свободных участков земли у пляжа, а немногие оставшиеся стоят от 25,0 млн. бат за 1 Rai (от 410$ за 1 м² ).
Окружающие Чавенг холмы активно застраиваются, в настоящее время там осуществляется более десятка крупных строительных проектов. Цены на землю с видом на море сильно различаются в зависимости от удаленности от центра и наличия коммуникаций (в первую очередь, дорог и электричества) и находятся в пределах от 7 до 12 млн. бат за 1 Rai (115$ - 200$ за 1 м² ).
Плоские участки здесь также значительно дороже, чем где-либо еще на Самуи. Связано это с тем, что из-за хорошо развитой инфраструктуры района они используются под строительство мелких отелей бунгального типа и домов для сдачи в аренду.
По прогнозам многих экспертов темп роста цен на недвижимость на Чавенге в ближайшие год – два замедлится. Связано это, в первую очередь, с тем, что при поддержке муниципальных властей более быстро стала развиваться инфраструктура западных и южных районов Самуи. Вторым фактором является то, что в этом районе практически не осталось предложений с первичного рынка.
Районы Майнам, Бопхут, Чонг Мон и Ламай имеют прекрасную перспективу развития, и по прогнозам, в ближайшие несколько лет их уровень будет не уступать Чавенгу.
Участки, расположенные в непосредственной близости от пляжа, стоят в этих районах в пределах 18 – 20 млн. бат за 1 Rai (300$ - 330$ за 1 м²). Большая часть побережья занята текущими проектами, продающими виллы с плана, и небольшими отелями. Существует определенный дефицит участок этой категории.
Участки с видом на море на холмах, окружающие Майнам, Бопхут и Ламай, широко представлены на рынке, и имеют уровень цен в пределах 5,0 млн. бат за 1 Rai (около 85$ за 1 м²). Определенный минус Ламая заключается в отсутствии развитой бетонных сети дорог до холмов
Плоские участки без вида пользуются спросом в районах Натон и Талинг Нам по причине близости к туристическим центрам и крупным строительным проектам. Цены на мелкие участки составляют от 3 до 4 млн. бат за 1 Rai (50$ - 65$ за 1 м² ).
Krai.info - бюллетень строительства и ЖКХ