Положения ЖК о принудительном изъятии жилых помещений
Решение о принудительном изъятии жилого помещения может быть принято судом по основаниям, определяемым ст. 293 ГК РФ, например, если происходит разрушение жилого помещения, причиной которого явилось переустройство жилья.И, конечно, в данном случае неважно, были ли переустройство и перепланировка самовольными либо произведены с соблюдением необходимых формальностей, важно наличие такого основания как «бесхозяйственное обращение с жильем, допуская его разрушение» (ст. 293 ГК РФ). Согласно положениям ч. 3 ст. 60 Жилищного кодекса РФ изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора. Данное положение не нашло необходимого завершения. Не определено, каковы последствия таких изменений. Существенным для решения данного вопроса следует считать изменение (значительное) материального положения семьи, когда семья не может быть отнесена к числу малоимущих (ст. 49 ЖК РФ).
Для определения последствий такого изменения обратимся к ст. 156 ЖК РФ. Согласно ч. 9 этой статьи граждане, признанные в установленном порядке малоимущими и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за наем. Таким образом, следствием вышеобозначенного изменения положения семьи должно явиться установление платы за наем жилого помещения, которая предусматривается ст. 154 ЖК РФ. Статья 62 ЖК РФ, определяя предмет договора социального найма жилого помещения, не обозначает такого требования к жилому помещению, как его благоустройство.
Следует обратить внимание, что требование о благоустроенности жилого помещения, как одной из его необходимых характеристик, не содержится и в ст. 15 ЖК РФ, оно обозначено лишь в ст. 84–89 Кодекса, регламентирующих вопросы предоставления жилых помещений в связи с выселением в случаях, определенных ст. 85 ЖК РФ. Вместе с тем благоустройство является существенной частью суммы потребительских качеств жилого помещения. Степень благоустройства жилья в городах и иных поселениях различна. Таким образом, представляемое жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта12. Позиции ст. 64 ЖК РФ, предусматривающей 12 13 сохранение договора социального найма при переходе права собственности на занимаемое по такому договору жилое помещение, а также права хозяйственного ведения или оперативного управления13, способствуют стабильности жилищных отношений. Однако положения статьи нельзя признать безупречными. Обратимся к ст. 49 и 60 ЖК РФ. Данными статьями предусматривается, что по договору социального найма предоставляются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов (ст. 49); договор социального найма заключается на жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов (ст. 60). Таким образом, под переходом права собственности следует понимать замену собственника в границах публичных форм собственности, в случаях правопреемства (ст. 58 ГК РФ). В случае перехода жилого помещения в частную собственность сохранение неизмененными условий договора сомнительно. Аналогичного подхода требует ст. 102 ЖК РФ в отношении служебных жилых помещений и общежитий. Согласно ст. 92 ЖК РФ в качестве специализированного жилого помещения используются помещения государственного и муниципального жилищных фондов, специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению.
Редакция ст. 65 ЖК РФ не обозначает наличие у наймодателя жилого помещения иных прав, кроме определенного данной статьей (ч. 1 – право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги). Однако права наймодателя не ограничиваются указанными в ч. 1 ст. 65. Так, наймодатель вправе требовать расторжения договора социального найма в случаях нарушения нанимателем жилищного законодательства, несоблюдения условий договора (ст. 83 ЖК РФ). Статьей 70 ЖК РФ предусматривается, что наймодатель может запретить вселение в жилое помещение иных граждан в качестве членов семьи нанимателя. Согласно ст. 72, 74, 76 ЖК РФ для обмена жилого помещения и сдачи его в поднаем необходимо согласие наймодателя; ст. 80 Кодекса предусматривает право наймодателя запретить проживание временных жильцов. К числу прав наймодателя следует отнести дачу согласия (или отказ) на производство переустройства и реконструкцию жилого помещения нанимателем этого помещения. Так, ст. 678 ГК РФ, которая подлежит применению к договору социального найма (ст. 672 ГК РФ), запрещает. Так решался вопрос ранее действовавшим законодательством – см. ст. 40 ЖК РСФСР.
Положения ст. 64 ЖК РФ отражают норму ст. 675 ГК РФ. Однако данная статья ГК РФ предусматривает сохранение договора найма лишь при переходе права собственности на жилое помещение. Статья 675 ГК РФ подлежит применению к договору социального найма (см. ст. 672 ГК РФ). Нанимателю запрещается производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Данное положение реализовано в ст. 26 ЖК РФ (п. 5 ч. 2), правда, несколько иным способом. Следует отметить, что равенство прав и обязанностей нанимателя и членов его семьи (ч. 2 ст. 69 ЖК РФ) проявляется, главным образом, как равенство прав и обязанностей по пользованию жилым помещением.
Обратимся к ст. 70, 72, 76, 81, 83 ЖК РФ. Вселение в жилое помещение иных лиц, обмен жилого помещения, сдача жилого помещения в поднаем, обращение о предоставлении жилого помещения меньшего размера, расторжение договора определены Кодексом как права нанимателя жилого помещения, которые он может реализовать с согласия членов семьи. То есть согласие членов семьи нанимателя есть условие реализации нанимателем предоставленных ему прав. Представляется, что как «равенство прав» следует расценивать положения ст. 80 ЖК РФ, согласно которой вселение временных жильцов допускается по взаимному согласию нанимателя и членов его семьи, и ст. 82 в случае изменения договора социального найма (ч. 1 – заключение одного договора социального найма на жилые помещения в коммунальной квартире). В статьях 61 и 66 ЖК РФ вообще не просматривается роль членов семьи нанимателя. Так, в отношении права пользования общим имуществом многоквартирного дома упомянут лишь наниматель жилого помещения; при выборе нанимателем жилого помещения вида ответственности наймодателя при неисполнении последним своих обязанностей по договору также не упоминаются члены семьи нанимателя.
Krai.info - бюллетень строительства и ЖКХ