Норма площади жилого помещения на одного человека
Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит положений в отношении нормы общей площади жилого помещения, полагающейся на одного человека.В основе определения существенного увеличения жилья предлагается норма предоставления. Видимо, в этих вопросах следует обращаться к ст. 58 ЖК РФ, предусматривающей превышение размера жилья в определяемых статьей случаях. Другого варианта Кодексом не предложено.
Следует отметить, что Закон о введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации признает значимость нормы общей площади жилого помещения на одного человека. Ее необходимость обозначается ст. 679, 680, 685 ГК РФ, в которые вносятся соответствующие изменения этим законом (ст. 11). Вместе с тем в Жилищном кодексе РФ это понятие не используется, нет даже упоминания о такой норме, никаких поручений по данному вопросу в Кодексе не содержится. Таким образом, применение положений ст. 679, 680, 685 ГК РФ в случаях вселения в жилое помещение по договору социального найма иных лиц и временных жильцов, а также сдачи такого жилого помещения в поднаем проблематично18. Статья 86 ЖК РСФСР давала совершеннолетнему члену семьи нанимателя право требовать заключения с ним отдельного договора, если при определенных условиях ему могло быть выделено помещение, удовлетворяющее установленным требованиям. Представляется, что такой раздел жилого помещения не исключается, вопросы эти будут предметом судебного разбирательства. В связи с рассматриваемым вопросом не может не заинтересовать публикация в газете «Комсомольская правда» от 7 августа 2006 г. (с. 10) «Можно ли разделить лицевой счет», в которой приведено мнение столичного Департамента жилищной политики по этому вопросу. Постановлением Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. № 2 (с изменениями от 30 ноября 1990 г. № 14) было отмечено, что увеличение жилого помещения следовало считать существенным, если в результате такого увеличения образовались излишки жилой площади, т. е. превышение установленного размера с учетом соблюдения нормы площади на каждого члена семьи плюс половины этой площади на всю семьи, а также принимая во внимание право на дополнительную площадь (ст. 38, 39, 55 ЖК РСФСР). Указанные статьи ГК РФ предусматривают в качестве необходимого условия реализации положений этих статей применение нормы площади жилого помещения. В ЖК РСФСР норма (жилой площади) была определена (ст. 38), что обусловило обращение к жилищному законодательству. В ЖК РФ такая норма отсутствует, она не установлена ни одним актом. Согласно ст. 99 ЖК РФ жилые помещения маневренного фонда предоставляются гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями, в соответствующем населенном пункте (ч. 2). Вместе с тем согласно ст. 88 Кодекса договор социального найма на жилое помещение в доме, подлежащем капитальному ремонту или реконструкции, не расторгается. В связи с этим необходимо уточнение вопроса об оплате жилья (при наличии двух договоров жилищного найма), имея в виду положение ч. 11 ст. 155 ЖК РФ.
Следует отметить, что Жилищным кодексом РСФСР было установлено, что в период проживания нанимателя в связи с капитальным ремонтом в другом помещении он вносит плату лишь за помещение, предоставленное на время капитального ремонта (ст. 82). Данная позиция достаточно обоснована и, видимо, может быть использована при реализации положений Жилищного кодекса РФ. Следует отметить, что в ст. 89 ЖК РФ отражены позиции ст. 96 ЖК РСФСР. Однако указанная статья ЖК РСФСР содержала отсылку к положениям Кодекса в части требований к предоставляемому жилому помещению, в том числе его размеру, а также необходимости учета интересов граждан при предоставлении жилья. Нет сомнений, что такой подход являлся правильным. Статья 89 ЖК РФ подобных положений не содержит.
Вместе с тем представляется обязательным при ее применении учитывать правила ряда статей ЖК РФ, которые, к сожалению, не упомянуты в этой статье. Так, было бы неправильным игнорировать положения ст. 58 Кодекса, предусматривающей, что при предоставлении жилых помещений по договору социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия (ч. 1), а также правила ч. 2 этой статьи в отношении граждан, страдающих тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний. Кстати, ст. 58 Кодекса не содержит требования о применении ее положений лишь в случае обеспечения жильем очередников (ст. 57). Вызывает множество вопросов ст. 31 Жилищного кодекса РФ по применению ее положений. В частности, непонятно, каково предназначение судебного решения о сохранении права пользования жилым помещением за бывшими членами семьи собственника помещения в течение определенного судом срока (ч. 4), если часть 5 этой статьи допускает отчуждение жилья до истечения этого срока, что влечет одновременно прекращение права пользования жилым помещением этими лицами19. Решение о проведении конкурса по отбору управляющей организации согласно ст. 161 ЖК РФ принимает орган местного самоуправления, причем, независимо от того, имеет ли он собственность в многоквартирном доме.
В данном случае прослеживается несоответствие положений данной статьи ЖК РФ нормам ГК РФ. Согласно ст. 447 ГК РФ по правилам проведения открытого конкурса его организатором может быть собственник имущества или обладатель имущественных прав либо специализированная организация по договору с собственником или обладателем имущественного права. Часть 5 ст. 161 обязывает собственников жилых помещений в многоквартирном доме заключить договор управления, тогда как ими не была выражена воля на проведение указанного конкурса. Согласно ст. 3 ГК РФ нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ. Следовательно, при несоответствии в рассматриваемом случае норм ЖК РФ нормам ГК РФ предпочтение должно быть отдано Гражданского кодексу. В пределах публикации невозможно изложить все претензии к Жилищному кодексу РФ.
Значительное число его положений требует изменений. В завершение хотелось бы еще раз отметить, что вносимые в законодательство (на любом этапе) изменения должны отвечать, прежде всего, требованиям Конституции РФ, учитывать экономический потенциал государства, а также соответствовать уровню благосостояния общества и по возможности оправдывать его ожидания. "Цивилист", 2007, № 3 Готовится к рассмотрению во втором чтении проект Федерального закона (№ 151947-4) о внесении изменений в ряд федеральных законов, в том числе в Жилищный кодек Российской Федерации, в котором содержатся возможные поправки данных положений ст. 31 ЖК РФ.
Krai.info - бюллетень строительства и ЖКХ